NF-e ABI e NFS-e de locação: as duas obrigações imobiliárias que entram em 1º de dezembro

Mesma data, documentos diferentes. Quem parametriza por empresa, e não por tipo de operação, erra por um dos dois lados.

1. Duas obrigações no mesmo dia

Em 1º de dezembro de 2026 o mercado imobiliário passa a emitir documento fiscal em duas frentes que hoje não emitem, e elas vêm por caminhos diferentes do mesmo ato.

A venda ganha documento próprio: a NF-e ABI, modelo 77, pelo inciso XVIII do artigo 1º do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4.

A locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis não ganham documento novo. Passam a exigir o destaque de IBS e CBS na NFS-e, na mesma data, pela alínea “g” do inciso III do mesmo artigo.

A lógica que separa as duas é a que se aprende uma vez e resolve o resto: transferir a propriedade gera NF-e ABI, e ceder o uso gera NFS-e.

2. Por que a patrimonial emite os dois

O perfil que mais sente é o que faz as duas coisas, e ele é comum: a sociedade patrimonial, que mantém imóveis, aluga alguns e vende outros.

Ela não escolhe entre os documentos. Ela emite NF-e ABI nas alienações e NFS-e com o destaque nas locações, no mesmo mês, com sistemas e cadastros que precisam suportar os dois.

E há um detalhe que complica: os dois documentos têm exigências diferentes sobre o imóvel. A NF-e ABI identifica o bem alienado, e a NFS-e descreve o serviço prestado. A mesma matrícula aparece nos dois de formas diferentes.

O panorama do modelo 77, com as operações que ele cobre, está em NF-e ABI, modelo 77: a venda de imóvel passa a ter nota fiscal.

3. O erro que gera retrabalho

O erro mais caro dos próximos dois meses não é técnico. É de granularidade da decisão.

A pergunta que as empresas costumam fazer é “qual é a data da minha empresa”. O ato não responde isso, porque ele não reparte por empresa. Ele reparte por tipo de fornecimento.

Uma mesma pessoa jurídica pode ter três datas. O serviço de administração predial, se estiver na lista geral da Lei Complementar 116, entrou em 1º de outubro. A locação entra em 1º de dezembro. A venda de uma unidade entra em 1º de dezembro por outro documento.

Quem parametrizou o sistema por empresa vai descobrir isso na primeira operação que não se encaixa, e a descoberta vem em forma de recusa ou de nota emitida errada.

O caminho que funciona é inverter a pergunta. Em vez de procurar a data da empresa, liste as operações que ela realiza e ache a data de cada uma.

4. O que muda para quem só aluga

O locador pessoa jurídica que não vende imóvel tem um problema menor, mas ainda tem um problema.

A locação já era, em muitos casos, documentada por NFS-e. O que muda em dezembro é o conteúdo: o documento passa a levar o destaque de IBS e CBS, com a classificação tributária e os valores que a validação confere.

Isso desloca o trabalho para o cadastro. A informação que define o tratamento tributário da locação precisa existir em algum lugar, e em administradora ela costuma estar no contrato, e não no sistema que emite a nota.

Há ainda a variável municipal, que na NFS-e nunca some: parte dos municípios usa o emissor nacional, e parte tem sistema próprio, com cronograma de adequação separado. Quem administra imóveis em várias cidades tem uma matriz, e não uma data.

5. Os dois meses, na ordem que rende

Cinco movimentos cobrem as duas obrigações. A ordem importa, porque o que depende de terceiro precisa começar antes.

1. Listar as naturezas de operação da empresa e atribuir uma data a cada uma, em vez de uma data à empresa.
2. Conferir se cada sociedade que vai emitir tem certificado digital ativo e ambiente de emissão. Patrimonial e SPE costumam não ter, e isso depende de terceiro.
3. Mapear de onde vem o dado do imóvel para cada documento, lembrando que a alienação e a locação pedem informações diferentes sobre o mesmo bem.
4. Levantar em quais municípios a empresa emite NFS-e, e se cada um usa o emissor nacional ou sistema próprio.
5. Definir quem responde por cada documento. Em grupo com várias sociedades, a resposta é por sociedade, e não pelo grupo.

6. O que a data significa em volume

A conta que dimensiona vale para os dois documentos, e ela expõe uma diferença de ritmo que muda a preparação.

A premissa: uma patrimonial com A imóveis alugados emite A notas de serviço por mês, todo mês, de forma previsível. A mesma empresa, com V vendas no semestre, emite V documentos de alienação concentrados nas datas de escritura.

Com 80 imóveis alugados e 6 vendas no semestre, são 80 notas mensais e recorrentes contra 6 eventos esparsos e de alto valor. São dois problemas operacionais diferentes, com o mesmo prazo.

A locação exige rotina que funcione sem supervisão. A alienação exige que a primeira emissão não seja aprendizado, porque ela acontece com o comprador esperando. Preparar uma não prepara a outra.

7. Perguntas frequentes

Aluguel de imóvel por pessoa física entra?
O ato fixa a data para os documentos de que trata o artigo 112 dos regulamentos do IBS e da CBS. A emissão alcança quem é sujeito passivo desses tributos na operação. O caso tratado aqui é o do locador pessoa jurídica. Locação por pessoa física fora de atividade econômica depende de enquadramento, e isso é conversa com o seu tributarista.

Vendo e alugo. Preciso de dois sistemas?
Não necessariamente, e depende do seu emissor suportar os dois modelos. O que você precisa em qualquer cenário são dois conjuntos de parametrização, porque são operações de natureza diferente com documentos diferentes.

Administro imóveis de terceiros. Quem emite?
A administração é um serviço que você presta, e ela tem o próprio enquadramento na lista da Lei Complementar 116. A locação é do proprietário. Separar o que é receita da administradora do que é receita do locador é o primeiro corte, e ele define quem emite o quê.

Sou do Simples Nacional. Muda alguma coisa?
Muda a data. O parágrafo 1º do artigo 1º coloca os optantes em 1º de janeiro de 2027 para todos os documentos do ato, o que inclui a NF-e ABI e a NFS-e. O mês a mais cai na virada do ano, então conte por dias úteis.

Cessão onerosa e arrendamento entram junto com a locação?
Sim. A alínea “g” trata das locações de bens móveis e das locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis na mesma data, 1º de dezembro de 2026. São formas diferentes de ceder o uso, e o ato as trata juntas.

Migrate ao seu lado nas duas pontas

Duas obrigações no mesmo dia, para a mesma empresa, por documentos diferentes. É o tipo de arranjo que parece simples no calendário e vira confusão na parametrização.

A Migrate emite e gerencia documento fiscal eletrônico há mais de 20 anos, em cinco países, e acompanha os modelos novos da Reforma desde a primeira minuta. Participa também do projeto piloto da apuração assistida do IBS.

Se a sua empresa vende e aluga, os dois meses valem para as duas pontas.

Referências

BRASIL. Receita Federal e Comitê Gestor do IBS. Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, art. 1º, inciso III alínea “g”, inciso XVIII e parágrafo 1º. Portal do CGIBS. https://www.cgibs.gov.br/upload/arquivos/202607/31091735-20260730-16h30-ato-conjunto-rfb-cgibs-na-c2-ba-4-260731-090909.pdf

BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025. Planalto. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm

BRASIL. Lei Complementar nº 116, de 31 de julho de 2003, lista de serviços anexa. Planalto. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp116.htm

BRASIL. Comitê Gestor da NFS-e. Notas Técnicas CGNFS-e nº 008 e nº 009. https://www.gov.br/nfse