NF-e ABI: as rejeições do Anexo I por grupo, o que cada regra verifica e o que validar antes de 1º de março de 2027
What changed
O Anexo I do Manual de Orientação do Contribuinte da NF-e ABI, versão 1.00a, publicado no Portal Nacional da NF-e em 25 de agosto de 2026, fixou o leiaute e as regras de validação do modelo 77. A NT 2026.001, de outubro, ajusta o leiaute e as regras, com homologação inicial em 30 de novembro e produção em 14 de dezembro de 2026. A emissão é obrigatória a partir de 1º de março de 2027, pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 7.
Who is affected
Incorporadoras, loteadoras, SPEs e patrimoniais que alienam imóvel, e as software houses que emitem ou integram a NF-e ABI para elas.
When it takes effect
01/03/2027 (obrigação). Produção: 14/12/2026
O Anexo I da NF-e ABI, versão 1.00a, traz as regras que o autorizador aplica ao modelo 77, e a NT 2026.001 as ajusta. Este guia as agrupa pelo que precisa estar certo: cadastro do imóvel, partes, valores, tributos e eventos.
O que você vai entender:
- Onde estão as regras de validação da NF-e ABI, em que versão e com que datas
- Os três comandos que decidem o que abre e o que fecha na nota
- As rejeições por grupo: habilitação, imóvel, partes, operação, tributos e eventos
- O que a NT 2026.001 acrescenta: Transição, pagamento antecipado e desfazimento
- Os códigos que se repetem, os que mudaram e as regras ainda sem efeito
- O que validar antes da primeira emissão obrigatória
1. Onde estão as regras e em que versão
A NF-e ABI, modelo 77, é o documento fiscal da alienação de bens imóveis. A emissão passa a ser obrigatória em 1º de março de 2027. A data estava no inciso XVIII do artigo 1º do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, com 1º de dezembro de 2026. O Ato Conjunto nº 7, de 11 de novembro de 2026, publicado em 13 de novembro, a mudou. Os optantes pelo Simples Nacional seguem a mesma data, pelo parágrafo 1º, inciso II.
As regras que o autorizador aplica estão no Anexo I do Manual de Orientação do Contribuinte, Leiaute e Regras de Validação da NF-e ABI, versão 1.00a, de agosto de 2026. O Portal Nacional da NF-e publicou o anexo e a Visão Geral em 25 de agosto de 2026. O manual se completa com a Tabela de Códigos da NF-e ABI, para a qual o anexo remete em vários campos. A versão vigente é a 1.01, de 30 de outubro, que revogou a 1.00a pelo Informe Técnico 2026.003.
O controle de versões registra a 1.00a como a primeira versão publicada. O cronograma do anexo marcava homologação em agosto de 2026 e produção em 16 de novembro de 2026. A nota técnica que o ajustou, tratada abaixo, traz outra data de produção. A data de obrigatoriedade vem do ato conjunto, não do anexo.
O calendário dos documentos técnicos é outra camada, e o Ato nº 7 não mexeu nele. A Nota Técnica 2026.001 v1.00, de outubro de 2026, ajusta o leiaute e as regras do anexo. O cronograma dela, na página 3, marca homologação inicial em 30 de novembro e produção em 14 de dezembro de 2026. O aviso de 12 de novembro mantém o 14 de dezembro.
As tabelas deste guia partem do Anexo I v1.00a e trazem os ajustes do capítulo 4 da NT 2026.001. Onde a nota técnica mudou o código, a tabela mostra o novo. A C04-10, por exemplo, passa de 800 para 858. A nota técnica também cria o tipo de documento 2, Transição, o pagamento antecipado e o evento de desfazimento da alienação. A seção 9 reúne as regras novas.
Este guia cobre a seção 5 do anexo, as regras de validação dos web services. O leiaute e o código CIB estão em O leiaute da NF-e ABI: código CIB, base de IBS e CBS e o que a sua integração precisa tratar. O panorama do modelo 77 está em NF-e ABI, modelo 77: a venda de imóvel passa a ter nota fiscal.
O Anexo I está na página da NF-e ABI no Portal Nacional, com acesso direto ao documento. O hub de conteúdos da Migrate reúne os documentos da Reforma Tributária, entre eles a NT 2026.001, com download direto do PDF.
2. Como ler uma rejeição da NF-e ABI
Cada regra do anexo tem um identificador de campo e sequência, como G06-10, um código numérico, como 824, e uma mensagem. Todas as regras de negócio da seção 5 têm efeito de rejeição. Não há regra de advertência no documento.
O código sozinho não identifica a regra. O 802 e o 803 aparecem nas regras do transmitente, E02, e nas do adquirente, F02. O 906 cobre quatro sequências de U10, e o 914 cobre todas as regras de base de cálculo. O tratamento seguro no sistema é pelo par campo e sequência, ou pelo código mais o texto da mensagem.
Três campos comandam a maior parte das regras, porque abrem e fecham grupos inteiros da nota. A tabela a seguir mostra os três.
| Campo | Valores | O que ele decide |
|---|---|---|
| tpNF, tipo de documento (B08) | 0 = Simplificado, 1 = Completo, 2 = Transição, criado pela NT 2026.001 | O Simplificado só vale para a totalidade do imóvel, com um só vendedor, ou um só adquirente na arrematação. Fecha indDeclarante, pTransIndiv, pAquisicao e pTransImovel. O tipo Transição fecha os grupos de modalidade, partes, imóvel, operação, tributação e pagamento |
| modOper, modalidade (B11) | 01 = Alienação em Geral, 02 = Arrematação Judicial, Adjudicação ou Remição, 03 = Cessão ou transmissão de direitos, 04 = Permuta | Decide quem emite, quem declara e se abrem redutor de ajuste, redutor social e grupo do empreendimento |
| indIncorpLote (H09) | 0 = Não, 1 = Incorporação, 2 = Loteamento ou desmembramento | Com 1 ou 2, a nota sai sem destaque de IBS e CBS e sem grupo de total. Com 0, com destaque |
Há um quarto comando fora da nota. As regras do Anexo I dependem de indicadores próprios da NF-e ABI na tabela de cClassTrib: enquadramento, redutor de ajuste, redutor social, área e pagamento. A NT 2026.001 informa que eliminou os três primeiros, que seriam inseridos depois na tabela. A tabela de cClassTrib v1.71, de 30 de outubro, ainda não traz os de área e de pagamento. As regras H11-20 e H16-10 passam a usar o indicador que abre o grupo de IBS e CBS, que está na tabela de CST. O sistema precisa consultar as duas tabelas antes de montar o XML.
3. Antes da nota: habilitação, certificado, ambiente e data
O primeiro grupo de rejeições acontece antes de qualquer campo do imóvel ser lido. São as regras gerais dos grupos A a F e as consultas ao cadastro do emitente. A tabela reúne as que mais dependem de preparação prévia.
| Regra (código) | O que verifica | Causa provável | O que validar |
|---|---|---|---|
| 1C17-34 (203) | Emitente autorizado a emitir NF-e ABI | Sociedade sem acesso ao ambiente | Habilitação de cada CNPJ, SPE por SPE |
| 1C17-40 (301) | Situação do emitente perante o Fisco | Pendência cadastral | Regularidade antes da primeira emissão |
| 1C17-50 (1038) | Emitente sem bloqueio ativo para emitir NF-e ABI | Bloqueio determinado pela Administração Tributária | Situação do emitente no Fisco. Regra incluída pela NT 2026.001 |
| A02 (281) e E02 (291) | Validade dos certificados de transmissão e de assinatura | Certificado vencido ou não emitido | Validade do certificado de cada emitente |
| F03 (213) e F03A (227) | CNPJ-base ou CPF do emitente igual ao do certificado | Certificado da holding ou do escritório | Certificado da própria sociedade |
| B17-10 (252) | tpAmb igual ao ambiente do web service | XML de homologação na produção, ou o inverso | Parâmetro de ambiente na virada |
| C04-10 (858) | Em homologação, razão social com o texto fixo de teste | Teste com a razão social real | Literal no emitente, no transmitente (598) e no adquirente (814). No Anexo I, o código da C04-10 era 800 |
| B02-10 (226) | cUF igual à UF do web service | Endpoint de outra UF | URL do autorizador da UF do emitente |
| B09-30 (315) | Data de emissão não anterior ao início da autorização | Data retroativa | dhEmi dentro do período autorizado |
| D01d (587) | Namespace padrão da NF-e ABI | Namespace da NF-e modelo 55 | http://www.portalfiscal.inf.br/nfeabi no XML |
| 2B08-20 (204) | Nota já cadastrada e não cancelada | Reenvio após retorno perdido | Consulta de situação antes de reenviar |
As validações A01 a A05 são feitas pelo protocolo TLS, segundo o anexo. O que o emitente controla é o certificado e a sua correspondência com o CNPJ da nota.
4. Cadastro do imóvel e o código CIB
O grupo G identifica o imóvel: tipo urbano ou rural, cadastro, espécie, enquadramento, endereço, área, cartório e matrícula. O cadastro traz o código CIB, o indicador e o número do IPTU, e o indicador e o número do Incra.
Um ponto importante para quem planeja a integração: o Anexo I não traz regra de validação para o campo cCIB. A NT 2026.001 cria a regra G03-10, código 1012, que exige ao menos um identificador: CIB, número do IPTU ou número do Incra. Ela consta como regra de implementação futura. As demais regras do grupo G verificam os campos ao redor, como mostra a tabela.
| Regra (código) | O que verifica | Causa provável | O que validar |
|---|---|---|---|
| G03-10 (1012) | Sem CIB, sem IPTU e sem Incra, exige um dos três | Imóvel sem nenhum identificador | Regra de implementação futura, criada pela NT 2026.001 |
| G06-10 (824) | indIPTU igual a 1 exige nIptu | Indicador marcado sem o número | Número do IPTU na origem do dado |
| G08-10 (825) | indIncra igual a 1 exige nIncra | Mesmo caso, no rural | Número do Incra |
| G08b-10 (1013) | indRIP igual a 1 exige nRIP | Imóvel administrado pela União sem o número do registro | Número do RIP, da Secretaria do Patrimônio da União. Regra da NT 2026.001 |
| G09-10 (826) e G11-10 (828) | Códigos de espécie e de enquadramento válidos | Código fora da Tabela de Códigos | Tabela de Códigos da NF-e ABI carregada |
| G10-10 (827) | Espécie 99 exige a descrição | “Outras” sem texto | Campo xOutrosEspecies |
| G11-20 (829) e G11-30 (830) | Enquadramento proibido ou obrigatório conforme o indicador do cClassTrib | Enquadramento fixo no cadastro | Enquadramento conforme a operação. A NT diz que eliminou o indicador, mas ainda o cita nesta regra |
| G24-10 (831) e G24-20 (832) | Área total proibida pelo indicador do cClassTrib, ou obrigatória no rural | Área em urbano, ou ausente em rural | Tipo do imóvel. O indicador de área ainda não está na tabela de cClassTrib |
| G25-10 (833) e G25-20 (834) | Unidade de medida da área, nas mesmas condições | Mesma causa da área | m2 ou ha junto com a área |
| H10-10 (845) e H10a-10 (846) | CNPJ do empreendimento e CIB da obra só com indIncorpLote 1 ou 2 | Dados de empreendimento em imóvel pronto | Indicador antes de preencher o grupo |
| H10b-10 (1017) e H10b-20 (1018) | CNO proibido com indIncorpLote 0; com 1, exige o CIB da obra ou o CNO | Incorporação sem identificação da obra | CIB da obra ou CNO na incorporação. Regras da NT 2026.001 |
A área total e a unidade só são obrigatórias para o tipo rural. No urbano, o que decide é o indicador de área da tabela de cClassTrib. Os dois casos geram códigos diferentes, 831 e 832, e vale tratá-los em separado.
5. As partes: emitente, transmitentes e adquirentes
A NF-e ABI admite até 99 transmitentes e até 99 adquirentes. O emitente é identificado pelo tipo tpEmit. Na NT 2026.001 são doze opções, de vendedor a instituição administradora de fundo de investimento.
Quem declara a nota é um transmitente nas modalidades 01, 03 e 04, e um adquirente na modalidade 02. O indicador de declarante só existe no documento completo, e só um participante pode ter o valor 1.
| Regra (código) | O que verifica | Causa provável | O que validar |
|---|---|---|---|
| C18-10 e C18-20 (274) | tpEmit 03 só na arrematação judicial; nela, só tpEmit 02 ou 03 | Tipo de emitente fixo | tpEmit por modalidade |
| C18-30 (275) | tpEmit 99 proibido quando o CST obriga o grupo de IBS e CBS | “Outros emitentes” com destaque | Tipo específico quando há tributo |
| E01a-20 (801) e F01a-20 (807) | No Simplificado, mais de um transmitente fora da arrematação, ou mais de um adquirente na arrematação | Simplificado com vários donos | tpNF 1 quando houver mais de uma parte. A E01a-20 não vale quando o emitente é o comprador (tpEmit 02) |
| E02-10 a E02-40 (802 a 805) | indDeclarante proibido no Simplificado e na arrematação; obrigatório no completo; um só com valor 1 | Campo ausente, duplicado ou na nota errada | Um declarante, só no completo |
| F02-10 a F02-40 (802, 803, 810, 811) | O mesmo para o adquirente, na arrematação | Declarante no lado errado | Declarante adquirente só em modOper 02 |
| E03-10 (208), E04-10 (237), F03-10 (812), F04-10 (813) | CNPJ e CPF das partes com dígito válido | Documento digitado ou com zeros | Dígito e zeros à esquerda |
| E11, E15 (276, 277, 377, 926) e F11, F15 (815 a 818) | Município existente e na UF; país existente; no exterior, país diferente de Brasil | IBGE desatualizado, ou UF EX com cPais 1058 | Tabela do IBGE e par UF e país |
| E18-10 e E18-20 (927, 928) | Proporção individual proibida no Simplificado e obrigatória no completo | Campo sempre ou nunca preenchido | pTransIndiv ligado ao tpNF |
| F18-10 a F18-30 (819, 820) | Percentual de aquisição só no completo e só na arrematação | Percentual em venda comum | pAquisicao só em modOper 02 com tpNF 1 |
| E19-10 a E19-30 (929, 930, 1007) | Indicador de contribuinte do transmitente proibido na arrematação e obrigatório fora dela; igual a 0 quando o emitente é o comprador | Cadastro do vendedor sem regime | Regime de cada transmitente. A E19-30 é da NT 2026.001 |
6. Operação e valores: proporção, torna, redutores e instrumento
O grupo H descreve a operação: proporção transmitida, valor total, torna da permuta, empreendimento, redutor de ajuste, redutor social, instrumento e corretagem. É o grupo com mais regras cruzadas.
Duas somas fecham a proporção. No documento completo, as proporções individuais dos transmitentes somam a proporção do imóvel. Na arrematação, são os percentuais de aquisição que somam. O valor do redutor de ajuste também é conferido por fórmula.
| Regra (código) | O que verifica | Causa provável | O que validar |
|---|---|---|---|
| H02-10 e H02-20 (835, 836) | pTransImovel proibido no Simplificado e obrigatório no completo | Campo fora do tipo | Proporção ligada ao tpNF |
| H02-30 (837) e H02-40 (838) | Soma das proporções individuais, ou dos percentuais de aquisição, igual à proporção do imóvel | Arredondamento por parte | Soma antes do XML |
| H04-10 e H04-20 (839, 840) | indTorna só nas naturezas 13 e 14, e obrigatório nelas | Permuta sem indicador, ou venda com ele | Natureza 13 ou 14 abre o indicador |
| H05-10 e H05-20 (841, 842) | Grupo torna só com indTorna 1 | Torna sem indicador | Indicador e grupo juntos |
| H08-10 e H08-20 (843, 844) | Grupo do empreendimento obrigatório em modOper 01 e proibido nas demais | Grupo ausente na alienação em geral | indIncorpLote sempre na modalidade 01 |
| H11-10 (847) e H11-20 a H11-50 (848) | Redutor de ajuste obrigatório fora da cessão, da torna e da incorporação, quando o indicador pede. Proibido quando o indicador do grupo de IBS e CBS é 0, na cessão, com torna e na incorporação | Redutor em cessão, permuta com torna ou incorporação | Condições da NT 2026.001 (H11-10 e H11-20) e do Anexo I (H11-30 a H11-50) antes de abrir o grupo |
| H15-10 (849) | vRedAjusteImovel igual a vInicial mais vITBI mais vLaudemio mais vContrap | Valor atualizado fora da fórmula | Fórmula com as atualizações dos arts. 257 e 258 da LC 214 |
| H16-10 (850) | Redutor social proibido em modOper 03, torna, indicador do grupo de IBS e CBS igual a 0 e enquadramentos 02 e 04 | Redutor em usado ou não residencial | Enquadramento 01 ou 03 e indicador |
| H16a-10 e H16a-20 (851, 852) | vRedSocial obrigatório com indicador 1 e proibido sem ele | Valor sem indicador | R$ 100.000,00 ou R$ 30.000,00 pelo IPCA desde 16/01/2025 |
| H18-10 e H19-10 (853, 854) | Tipo de instrumento válido; 99 exige descrição | Código fora da tabela | Tabela de Códigos e xOutrosInst |
| H21-10 (855) | Indicador de corretagem obrigatório em modOper 01 | Regra de implementação futura | Preencher desde já; não rejeita nesta versão |
| H22-10 (1051) | Corretagem 1 exige o grupo de corretagem | Regra de implementação futura na NT 2026.001 | CNPJ ou CPF, nome e valor. No Anexo I, o código era 856 |
As regras H21-10 e H22-10 constam como regra de implementação futura. Elas estão no documento e não estão ativas. Os campos existem no leiaute e vale preencher desde já.
7. Tributos e totais: CST, cClassTrib, base de cálculo e QR Code
O grupo U traz o CST e o cClassTrib do declarante e o grupo de IBS e CBS. O grupo W traz os totais. O grupo ZX traz o QR Code do DANFE-ABI.
A base de cálculo do declarante tem fórmula por modalidade. Na alienação em geral, é o maior valor entre zero e o valor individual menos os redutores. Na cessão de direitos, é o próprio valor individual. Na permuta com torna, é a torna individual. As fórmulas de valor individual, de redutores e de base de cálculo aceitam tolerância de 0,01 para mais ou para menos.
| Regra (código) | O que verifica | Causa provável | O que validar |
|---|---|---|---|
| U07-10 (902) e U08-10 (903) | Com indIncorpLote 1, CST 820 e cClassTrib 820005 | Incorporação com código de operação tributada | CST e cClassTrib fixos na incorporação. A NT 2026.001 criou o valor 2, de loteamento ou desmembramento, e não relistou estas regras |
| U09-10 e U09-20 (904, 905) | Grupo de IBS e CBS proibido ou obrigatório conforme indicador do CST | Grupo montado sem a tabela de CST | Indicador da tabela de CST |
| U10-10 a U10-40 (906) | Valor individual igual ao total, ou proporcional à parte do declarante | Rateio por fora | vOperacIndiv pela proporção ou pelo percentual |
| U11, U12 e U13 (907 a 913) | Torna, redutor de ajuste e redutor social individuais proporcionais, e proibidos onde o grupo não abre | Rateio ausente, ou valor onde o grupo é proibido | Rateio pela proporção e condições de cada grupo |
| U14-10 a U14-60 (914) | Base de cálculo pela fórmula da modalidade | Base negativa ou sem redutores | Fórmula com a função máximo |
| U03-10 (900) e U05-10 (901) | Compra governamental: alíquotas dos outros entes e nota referenciada no recebimento | Compra pública sem as alíquotas dos demais entes | Art. 473 da LC 214 e nota referenciada |
| W01-10 e W01-20 (530, 531) | Grupo total proibido com indIncorpLote 1 ou 2 e obrigatório com 0 | Total em nota de incorporação ou loteamento | Grupo W ligado ao indIncorpLote |
| W07-10, W08-10 e W11-10 (532, 533, 610) | Totais iguais à base, ao IBS da UF e à soma que forma vNF | Total de outra rotina | vNF igual a vOperacIndiv mais vIBSUF mais vIBSMun mais vCBS |
| ZX02-20 a ZX02-338 e ZX03-10 (395, 396, 397, 400, 856, 857, 1060, 1061) | URL, parâmetros e assinatura do QR Code, e URL de consulta por chave | QR Code no formato do Anexo I, com parâmetros separados por barra vertical | Capítulo 5 da NT 2026.001: parâmetros nomeados, e assinatura só na contingência off-line |
O código 914 serve a todas as regras de base de cálculo, inclusive as dos eventos. A mensagem é a mesma. Para saber qual fórmula falhou, o sistema precisa reproduzir o cálculo da modalidade antes de transmitir.
8. Pagamento e eventos: parcelas e apropriação de créditos
O grupo Y detalha o pagamento inicialmente previsto. Na venda comum, com indIncorpLote igual a 0, o detalhe é por tipo de pagamento, de recursos próprios a bens ou direitos. Na incorporação, com indicador 1, o detalhe é por série de parcelas, de sinal a saldo residual. Na NT 2026.001, a regra Y06-20 exige esse detalhe só com o indicador 1, e a nota não diz como fica o loteamento, que passou ao indicador 2.
O Anexo I traz dois eventos, e a NT 2026.001 acrescenta um terceiro. O de pagamento de parcela, tpEvento 112310, tem o código 01 para incorporação ou parcelamento e o código 02 para pagamento complementar nas demais alienações. O de apropriação de créditos individuais, 211310, é registrado pelo adquirente quando há mais de um comprador e a modalidade não é arrematação. O de desfazimento da alienação, 112320, registra distrato, decisão judicial e casos semelhantes.
| Regra (código) | O que verifica | Causa provável | O que validar |
|---|---|---|---|
| Y01-10 (860) | Grupo de pagamento proibido quando o indicador do cClassTrib é 0 | Regra de implementação futura na NT 2026.001 | Indicador de pagamento do cClassTrib; não rejeita nesta versão |
| Y01-20 (861) | Grupo de pagamento obrigatório quando o indicador é 1 | Regra de implementação futura | Preencher desde já; não rejeita nesta versão |
| Y02 (862, 863) e Y06 (865; Y06-20 com 863) | Detalhe por tipo de pagamento só com indIncorpLote 0; por parcelas só com 1 | Detalhe do lado errado do indicador | Detalhe ligado ao indIncorpLote. Na NT 2026.001, a Y06-20 passa de 866 para 863, e a Y06a-10, da numeração das parcelas, de 867 para 864 |
| Y04-10 (436) | Tipos 06 e 07 exigem descrição | “Bens ou direitos” sem texto | Campo xPag |
| ZZA02-10 a ZZA02-30 (870 a 872) | Código 01 só em modOper 01 com indIncorpLote 1; código 02 só com indicador 0 | Evento de parcela em nota sem incorporação | Código do evento pela nota referenciada |
| ZZA03 a ZZA14 (873 a 887) | Campos de valor, valor individual e redutores abertos conforme o código do evento | Campos do código 01 no evento 02, ou o inverso | Conjunto de campos de cada código e rateio pela proporção |
| ZZA15-10 e ZZA15-20 (914) | Base do evento: valor menos redutores no código 01; acréscimos no código 02 | Base do complementar sobre a parcela | Fórmula por código do evento |
| ZZB01-10 (950) | Apropriação proibida quando a nota referenciada é arrematação | Evento em arrematação | Modalidade antes do evento |
| ZZB06-10 (1052) | Soma dos percentuais de participação igual a 100% | Arredondamento entre adquirentes | Soma dos pParticip. No Anexo I, o código era 870 |
| ZZC01-10, ZZC02-10 e ZZC04-10 (1035 a 1037) | Desfazimento proibido em nota de Transição; tipo de desfazimento válido; tipo 99 exige descrição | Evento em nota do tipo 2, ou código fora da tabela | Tipo da nota referenciada e Tabela de Códigos. Regras da NT 2026.001 |
Na NT 2026.001, a regra ZZB06-10 deixa o código 870 e passa a 1052. O evento de apropriação reaproveita os códigos 812, 813 e 814 das regras do adquirente, segundo o Anexo I. Código de evento fora da tabela da nota técnica é rejeitado com o status 491.
9. O que a NT 2026.001 acrescenta às regras
A NT 2026.001 v1.00 ajusta as regras do Anexo I e cria outras. O cronograma dela marca homologação inicial em 30 de novembro e produção em 14 de dezembro de 2026. A tabela reúne as regras novas por assunto.
| Assunto | Regras (códigos) | O que verificam |
|---|---|---|
| Tipo de documento 2, Transição | B10-20, E01-20, F01-20, G01-20, H01-40, U01-20 e Y01-30 (1001, 1006, 1009, 1011, 1016, 1020 e 1033). UA01-20 (1031). B09-10 (1043) | Na nota de Transição, os grupos de modalidade, partes, imóvel, operação, tributação e pagamento são proibidos. O grupo de tributação no regime de transição é obrigatório, e não há DANFE-ABI |
| Tipos Simplificado e Completo | B10-10, E01-10, F01-10, G01-10 e U01-10 (1000, 1005, 1008, 1010 e 1019). UA01-10 (1030) | Os mesmos grupos são obrigatórios, e o grupo do regime de transição é proibido |
| Pagamento antecipado, campo tpPagAnt | BB01-10 a BB01-30 (1002 a 1004). H01-10 a H01-30 (1014 e 1015). U09a-10 a U09a-30 (1021 a 1023). U10-50 a U10-70 (1024 a 1026). U11-60, U12-90 e U13-90 (1027 a 1029). Y01-40 (1034) | Com tpPagAnt 1, a nota não leva o grupo da operação nem os valores individuais, e exige o grupo do pagamento antecipado. Com tpPagAnt 2, exige as notas de antecipação referenciadas |
| Totais | W03-10 e W03-20 (1039 e 1040). W04-10 e W04-20 (1041 e 1042) | Valor total e valor individual da operação proibidos na Transição e no pagamento antecipado, e obrigatórios nos demais casos |
| Regime de transição | UA15a-10 (1032) | Receita total igual à soma das receitas recebidas e das receitas financeiras |
| Detalhamento da operação | B13-10 (1050) | detOper proibido na arrematação judicial e na permuta. No Anexo I, o código era 316 |
A descrição das alterações diz que a nota técnica eliminou três indicadores: enquadramento, redutor de ajuste e redutor social. As regras G11-20, G11-30 e H11-10 do capítulo 4 ainda citam dois deles.
10. O que validar antes da primeira emissão
A obrigatoriedade começa em 1º de março de 2027. A NT 2026.001 prevê homologação inicial em 30 de novembro e produção em 14 de dezembro de 2026. Os pontos abaixo seguem a ordem em que o autorizador rejeita, do que vem antes da nota ao que vem depois dela.
- Tipo de documento definido antes de tudo. A nota de Transição e a de pagamento antecipado abrem e fecham grupos diferentes. Regras 1000 a 1034.
- Habilitação e certificado de cada CNPJ que vai emitir, com o certificado da própria sociedade. Regras 1C17-34 (203), F03 (213) e E02 (291).
- Parâmetro de ambiente, URL do autorizador da UF e namespace da NF-e ABI. Regras B17-10 (252), B02-10 (226) e D01d (587).
- Tabela de Códigos da NF-e ABI e tabelas de cClassTrib e CST carregadas, com os indicadores próprios do modelo 77. Regras 826, 828, 829, 830, 904 e 905.
- Tipo de documento, modalidade e natureza de cada operação definidos antes do XML, porque os três abrem e fecham grupos inteiros.
- Indicador de incorporação ou loteamento em toda alienação em geral, com CST 820 e cClassTrib 820005 quando for 1. Regras 843, 902 e 903.
- Cadastro do imóvel com número do IPTU ou do Incra quando o indicador for 1, e área e unidade no imóvel rural. Regras 824, 825, 832 e 834.
- Somas de proporção e de participação fechando em 100%, e fórmulas de redutor, base e total reproduzidas no sistema com tolerância de 0,01. Regras 837, 838, 849, 914 e 610.
- Literal de homologação no nome do emitente, do transmitente e do adquirente enquanto os testes rodarem em tpAmb 2. Regras 858, 598 e 814.
- Tratamento de retorno pelo par campo e sequência, e não só pelo código, porque 802, 803, 906, 910, 912 e 914 se repetem.
11. Perguntas frequentes
Quando a emissão da NF-e ABI passa a ser obrigatória?
Em 1º de março de 2027. O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 7, de 11 de novembro de 2026, mudou o inciso XVIII do artigo 1º do Ato nº 4, que marcava 1º de dezembro de 2026. Os optantes pelo Simples Nacional seguem a mesma data, pelo parágrafo 1º, inciso II.
Os códigos deste guia mudam com a NT 2026.001?
Seis mudam, e as tabelas já trazem o código novo. A C04-10, da literal de homologação, passa de 800 para 858. A B13-10 passa de 316 para 1050. A H22-10 passa de 856 para 1051. A ZZB06-10 passa de 870 para 1052. A Y06-20 passa de 866 para 863, e a Y06a-10, de 867 para 864. A nota técnica prevê homologação inicial em 30 de novembro e produção em 14 de dezembro de 2026.
A nota é rejeitada se o código CIB estiver errado ou ausente?
Não nesta versão. O Anexo I não traz regra de validação para o campo cCIB. A NT 2026.001 cria a regra G03-10 (1012), que exige CIB, IPTU ou Incra quando os três faltam, e ela consta como implementação futura. No cadastro do imóvel, o autorizador verifica o número do IPTU e o do Incra, quando o indicador respectivo for 1. A ausência de regra não dispensa o preenchimento correto.
Quando posso usar o documento Simplificado?
A NT 2026.001 lista duas condições, as duas sobre a totalidade do imóvel. Alienação em geral, cessão ou permuta com um só vendedor ou transmitente. Ou arrematação judicial, adjudicação ou remição com um só adquirente. Fora disso, o tipo é o completo, e as regras 801 e 807 rejeitam o Simplificado com mais de uma parte.
Por que a nota da incorporadora sai sem destaque de IBS e CBS?
Porque o indicador de alienação decorrente de incorporação, loteamento ou desmembramento diferente de 0 determina a emissão sem destaque. Na NT 2026.001, 1 é incorporação e 2 é loteamento ou desmembramento. Pelo Anexo I, o CST é 820 e o cClassTrib é 820005, o grupo de total não é informado e o pagamento é detalhado por parcelas. O tributo aparece depois, no evento de pagamento de parcela com código 01.
Posso tratar a rejeição só pelo código numérico?
Não com segurança. Os documentos reaproveitam códigos em regras diferentes: 802, 803, 812, 813, 906, 910, 912 e 914. Para o 914, por exemplo, a mensagem é a mesma em todas as fórmulas de base. Identifique pelo par campo e sequência ou reproduza o cálculo no sistema.
Quais regras constam nos documentos mas ainda não rejeitam?
Cinco estão marcadas como regra de implementação futura na NT 2026.001. A G03-10 (1012) exige CIB, IPTU ou Incra. A H21-10 (855) e a H22-10 (1051) tratam da corretagem. A Y01-10 (860) e a Y01-20 (861) tratam do grupo de pagamento. Os campos existem no leiaute e podem ser preenchidos desde já.
Qual é a tolerância nas fórmulas de valor?
O anexo aceita resultado com diferença de 0,01 para mais ou para menos nas regras de valor individual, torna, redutores e base de cálculo, inclusive nos eventos. A regra do redutor de ajuste (849) e as de total (532, 533 e 610) não trazem essa nota.
O que muda nos testes em homologação?
A razão social do emitente, do transmitente e do adquirente precisa ser o texto fixo de homologação. As regras são C04-10 (858), E05-10 (598) e F05-20 (814). Testar com o nome real rejeita. E o tpAmb precisa ser 2, ou a regra B17-10 (252) rejeita pela divergência de ambiente.
Onde está o documento oficial?
O Anexo I, versão 1.00a, está na página da NF-e ABI no Portal Nacional da NF-e, publicado em 25 de agosto de 2026, com acesso direto ao documento. As regras de validação ocupam as páginas 30 a 54. O hub de conteúdos da Migrate reúne os documentos da Reforma Tributária. A Nota Técnica 2026.001 está no hub e tem download direto do PDF.
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A Migrate trabalha com documento fiscal eletrônico há mais de 20 anos, em cinco países, e acompanha o modelo 77 desde a primeira publicação no Portal Nacional.
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Referências
BRASIL. ENCAT. Manual de Orientação do Contribuinte da NF-e ABI, Anexo I, Leiaute e Regras de Validação da NF-e ABI, versão 1.00a, agosto de 2026. Publicado no Portal Nacional da NF-e em 25 de agosto de 2026. https://www.nfe.fazenda.gov.br/portal/listaConteudo.aspx?tipoConteudo=ABKmOKwKO7o=
BRASIL. ENCAT. Manual de Orientação do Contribuinte da NF-e ABI, Visão Geral, versão 1.00a, agosto de 2026. Publicado no Portal Nacional da NF-e em 25 de agosto de 2026. https://www.nfe.fazenda.gov.br/portal/listaConteudo.aspx?tipoConteudo=ABKmOKwKO7o=
BRASIL. Receita Federal e Comitê Gestor do IBS. Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, art. 1º, inciso XVIII (redação original). Portal do CGIBS. https://www.cgibs.gov.br/upload/arquivos/202607/31091735-20260730-16h30-ato-conjunto-rfb-cgibs-na-c2-ba-4-260731-090909.pdf
BRASIL. Receita Federal e Comitê Gestor do IBS. Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 7, de 11 de novembro de 2026, art. 1º, alterações do inciso XVIII e do parágrafo 1º. Diário Oficial da União de 13 de novembro de 2026. Portal do CGIBS. https://www.cgibs.gov.br/upload/arquivos/202611/13061456-ato-conjunto-7-rfb-cgibs-alteracao-ato-4.pdf
BRASIL. ENCAT. Nota Técnica 2026.001, Ajustes no Leiaute e nas Regras de Validação da NF-e ABI, versão 1.00, outubro de 2026, capítulos 1 a 5. Aprovada pelo Ato Técnico Conjunto nº 10, publicado no Diário Oficial da União de 29 de outubro de 2026. Portal da SVRS, documentos da NF-e ABI. https://dfe-portal.svrs.rs.gov.br/NFABI/Documentos
BRASIL. Comitê Gestor do IBS e Receita Federal do Brasil. Aviso: alteração em datas de implantação de Notas Técnicas, 12 de novembro de 2026, Obs.3. Portal da SVRS, Avisos. https://dfe-portal.svrs.rs.gov.br/Nfe/Avisos
BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, arts. 252, 257, 258, 259, 262 e 473. Planalto. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm
Matheus Melo
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