NF-e ABI, modelo 77: a venda de imóvel passa a ter nota fiscal em 1º de dezembro

É documento fiscal novo em operação que hoje não gera nenhum. E quem emite não é o cartório.

1. Um documento fiscal para uma operação que nunca teve

Vender um imóvel sempre envolveu escritura, registro e imposto de transmissão. Nunca envolveu nota fiscal.

Isso muda em 1º de dezembro de 2026. Quem marca a data é o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, no inciso XVIII do artigo 1º. O documento se chama Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, ou NF-e ABI, modelo 77.

A razão de ela existir é simples de enunciar. A Reforma Tributária levou IBS e CBS para operações que antes ficavam fora da malha de documento fiscal, e imposto novo precisa de documento que o registre. Sem documento, não há base, não há crédito e não há rastro.

O calendário completo do ato, com todos os documentos e suas datas, está em Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4 e o calendário do IBS e CBS por documento fiscal. Aqui o assunto é um documento só, e o público que ele estreia.

2. Quais operações entram

O documento cobre a alienação, que é a transferência onerosa do imóvel. Venda é o caso óbvio e não é o único, e é aí que a maioria se surpreende.

Entram outras três. A permuta, quando dois imóveis trocam de dono. A dação em pagamento, quando o imóvel quita uma dívida. E a realização de capital, quando o imóvel entra numa sociedade como aporte do sócio.

O que as quatro têm em comum é a transferência com contrapartida econômica. O que as separa é a forma dessa contrapartida, que pode ser dinheiro, outro imóvel, uma dívida extinta ou uma participação societária.

Isso importa porque muda quem precisa se preparar. A empresa que nunca vendeu um imóvel mas integralizou capital com um deles, ou quitou dívida entregando um, está dentro do escopo e talvez não saiba.

Fica de fora a locação, que não transfere a propriedade. Ela tem documento próprio e data própria, tratada na seção 5.

3. Quem emite não é o cartório

Esta é a pergunta que mais aparece, e a resposta natural está errada.

Quem emite é o alienante, ou seja, quem transfere o imóvel. O cartório não emite documento fiscal: ele registra a transmissão da propriedade, que é outra coisa, com outra finalidade e outro procedimento. Os dois passam a conviver, e nenhum substitui o outro.

A consequência prática é que a obrigação cai sobre quem talvez nunca tenha emitido um documento fiscal. Quatro perfis concentram o impacto:

Para quem já emite NF-e de mercadoria, a novidade é um modelo a mais. Para uma patrimonial que nunca emitiu nada, é processo novo inteiro: certificado, ambiente de emissão, responsável definido e rotina de guarda.

A diferença entre os dois pontos de partida é a razão de dois meses parecerem muito para um e pouco para o outro.

4. As duas datas

O ato dá uma data geral e uma exceção, e as duas estão no mesmo artigo.

A geral é 1º de dezembro de 2026, pelo inciso XVIII, e vale para quem está no regime regular de IBS e CBS.

A exceção é do Simples Nacional. O parágrafo 1º do artigo 1º coloca os optantes em 1º de janeiro de 2027, e não só para a ABI: vale para todos os documentos listados no ato.

Um mês de diferença parece pouco e não é, porque cai na virada do ano. Quem é do Simples começa a emitir no primeiro dia útil de um exercício novo, com a equipe voltando de recesso. Vale contar o prazo pelos dias de trabalho, e não pelos dias de calendário.

5. Vender e alugar são obrigações diferentes, na mesma data

Esta é a armadilha mais cara do assunto, e ela pega justamente o perfil que mais aliena imóvel.

Em 1º de dezembro de 2026 entram duas obrigações do mercado imobiliário, e elas são documentos distintos. A venda passa a ter a NF-e ABI. A locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóvel passam a exigir o destaque de IBS e CBS na NFS-e, pela alínea “g” do inciso III do mesmo artigo.

A patrimonial que vende e aluga emite os dois. E o erro que gera retrabalho é parametrizar por empresa, e não por tipo de operação. A empresa não tem uma obrigação: ela tem uma para cada tipo de operação que faz.

O que muda na NFS-e a partir de 1º de outubro, e o que ficou para dezembro, está em NFS-e com IBS e CBS: o destaque obrigatório entra hoje.

6. O que preparar nos dois meses

O ENCAT publicou a especificação técnica do documento no Portal Nacional da NF-e em novembro de 2025, ainda como minuta. É nela que o leiaute campo a campo vai ser lido. Por isso a preparação destes dois meses é de processo, e não de campo.

Cinco movimentos cobrem o essencial, e nenhum depende de a especificação estar fechada.

1. Levantar todas as operações com imóvel dos últimos doze meses, incluindo permuta, dação em pagamento e integralização de capital. É o levantamento que revela escopo onde a empresa achava que não tinha.
2. Definir quem emite. Em grupo com várias sociedades de propósito específico, a pergunta é por sociedade, e não pelo grupo.
3. Conferir se cada sociedade que vai emitir tem certificado digital válido e ambiente de emissão. Patrimonial e SPE costumam não ter.
4. Mapear de onde sai o dado cadastral do imóvel, porque ele não mora no ERP fiscal: mora no jurídico, no contrato ou na escritura.
5. Separar o que é venda do que é locação no cadastro de operações, já pensando nos dois documentos de 1º de dezembro.

7. O que isso significa para quem responde pelo fiscal

Vale medir o tamanho antes de priorizar, e a conta é curta.

A premissa: uma incorporadora tem N unidades para entregar no primeiro semestre de 2027. Cada uma vai gerar um documento fiscal que hoje ela não emite, com base de IBS e CBS a apurar.

Com 120 unidades, são 120 documentos novos, concentrados nos meses de entrega, numa operação sem histórico de emissão. Não é volume que assusta um varejista, e é volume que derruba quem nunca teve ambiente de emissão de pé.

O que pesa não é a quantidade. É que a primeira emissão de uma empresa acontece na primeira operação real, com escritura marcada e comprador esperando. Dois meses servem para que essa não seja a primeira vez.

8. Perguntas frequentes

Pessoa física que vende um imóvel precisa emitir?
O ato fixa a data para os documentos do artigo 112 dos regulamentos do IBS e da CBS, e a emissão alcança quem é sujeito passivo desses tributos na operação. Venda eventual de imóvel por pessoa física, fora de atividade econômica, não é o caso que o documento foi criado para cobrir. Como o enquadramento depende da situação concreta, essa é uma pergunta para o seu tributarista, e não para uma regra geral.

Permuta gera um documento ou dois?
Na permuta há duas transferências, cada uma com o seu alienante. A leitura que decorre disso é que cada parte documenta a sua, e não que uma nota cubra as duas pontas. Confirme o tratamento na especificação do documento antes de parametrizar, porque é exatamente o tipo de detalhe que o manual fecha.

O cartório vai exigir a nota para registrar a escritura?
São procedimentos separados. O registro da transmissão segue a sua própria disciplina, e a emissão do documento fiscal segue a do ato conjunto. Planejar como se um dependesse do outro cria dependência que a norma não criou, e atrasa operação sem necessidade.

Minha empresa só integralizou capital com um imóvel. Isso entra?
A realização de capital com imóvel é transferência onerosa, então está no escopo da alienação. É o caso que mais escapa no levantamento, porque não é tratado como venda internamente e costuma estar registrado só no jurídico e no societário.

Sou do Simples Nacional. Posso deixar para dezembro?
A obrigação começa para você em 1º de janeiro de 2027, pelo parágrafo 1º do artigo 1º. Deixar a preparação para dezembro significa montar ambiente de emissão no mês de fechamento do ano, com a equipe reduzida, para estrear na primeira semana de janeiro. O mês a mais é de prazo, e não de folga.

Migrate ao seu lado na primeira emissão

Documento fiscal novo é difícil para quem já emite. Para quem nunca emitiu, é projeto: certificado, ambiente, responsável, guarda e a primeira nota saindo com um comprador do outro lado da mesa.

A Migrate emite e gerencia documento fiscal eletrônico há mais de 20 anos, em cinco países, e acompanha cada modelo novo desde a minuta. Participa também do projeto piloto da apuração assistida do IBS, e é do documento fiscal que nasce cada linha da apuração dos novos tributos.

Se a sua empresa aliena imóvel e ainda não emite documento fiscal, os dois meses começam agora.

Referências

BRASIL. Receita Federal e Comitê Gestor do IBS. Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, art. 1º, inciso XVIII e parágrafo 1º. Publicado no Diário Oficial da União de 31 de julho de 2026. Portal do CGIBS. https://www.cgibs.gov.br/upload/arquivos/202607/31091735-20260730-16h30-ato-conjunto-rfb-cgibs-na-c2-ba-4-260731-090909.pdf

BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025. Planalto. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm

BRASIL. ENCAT. Manual de Orientação ao Contribuinte da NF-e ABI, modelo 77, versão 1.00, publicado no Portal Nacional da NF-e em 24 de novembro de 2025, na condição de minuta. https://www.nfe.fazenda.gov.br/portal/principal.aspx