NFS-e de plataformas digitais e de condomínios: quem emite, o código 99.05.01 e as datas de 1º de março e 1º de janeiro de 2027
Qué cambió
O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 7, de 11 de novembro de 2026, levou a NFS-e com IBS e CBS das plataformas digitais, e dos serviços que elas intermediam nas hipóteses da lei, de 1º de dezembro de 2026 para 1º de março de 2027. A das taxas e demais valores cobrados pelo condomínio edilício passou para 1º de janeiro de 2027. A NT 009 v1.01 criou o código 99.05.01 e o grupo de cobranças do condomínio, e o novo leiaute entra em produção em 1º de dezembro de 2026.
Quién se ve afectado
Plataformas digitais que intermedeiam operações e controlam cobrança, pagamento, termos ou entrega; condomínios edilícios sujeitos ao IBS e à CBS; administradoras de condomínio e as software houses que emitem por elas.
Cuándo entra en vigencia
01/03/2027 plataformas; 01/01/2027 condomínio
O Ato Conjunto nº 7 levou a alínea “a”, das plataformas, para 1º de março de 2027. A alínea “f”, do condomínio, foi para 1º de janeiro de 2027. Este texto mostra quem emite em cada caso e como a nota fica na NT 009 v1.01, que entra em produção em 1º de dezembro.
O que você vai entender:
- As datas novas das alíneas “a” e “f” pelo Ato Conjunto nº 7: 1º de março e 1º de janeiro de 2027
- O que a Lei Complementar 214 chama de plataforma digital, e o que fica de fora
- O que a plataforma emite: o serviço próprio e os três casos do serviço intermediado
- Quando o condomínio edilício é alcançado, e por que a administradora emite outra nota
- Como a nota do condomínio fica na NT 009 v1.01: o código 99.05.01 e o grupo de cobranças
- O que já está em teste, o que entra em produção e o que fazer antes da data
1. O que o Ato Conjunto nº 7 colocou em 1º de março e em 1º de janeiro
O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, não deu uma data para a NFS-e. Deu oito, uma por alínea do inciso III do artigo 1º. A alínea “d”, a genérica, começou em 1º de outubro. As outras sete estavam em 1º de dezembro de 2026.
O Ato Conjunto nº 7, de 11 de novembro de 2026, redistribuiu as sete. Ele foi publicado no Diário Oficial da União de 13 de novembro. As alíneas “a”, “b” e “c” foram para 1º de março de 2027. As alíneas “e”, “f”, “g” e “h” foram para 1º de janeiro de 2027.
Este artigo trata de duas delas. A alínea “a” fala da plataforma digital. A alínea “f” fala do condomínio edilício. São públicos diferentes com a mesma lógica: o ato reparte por tipo de fornecimento, e não por empresa.
Um detalhe do caput muda a leitura. A obrigatoriedade vale para os fatos geradores que ocorrerem a partir da data. O que conta é quando a operação acontece, e não quando a nota é emitida.
| Alínea | O que o ato diz | Base na LC 214 | Início |
|---|---|---|---|
| “a” | Serviços promovidos pelas plataformas digitais, e serviços por elas intermediados nas hipóteses dos §§ 12 a 14 do art. 22 | Art. 22, § 1º e §§ 12 a 14 | 1º de março de 2027 |
| “f” | Cobrança de taxas e demais valores condominiais pelo condomínio edilício, e outras receitas do condomínio | Art. 26 | 1º de janeiro de 2027 |
| § 1º do art. 1º | Emitente optante pelo Simples Nacional: alíneas “d” a “h” em 1º de janeiro de 2027 e demais hipóteses em 1º de março de 2027 | Não se aplica (Simples Nacional, LC 123) | As mesmas datas das alíneas “a” e “f” |
Há duas camadas de data. A obrigatoriedade é a do ato conjunto. O leiaute da NFS-e com a NT 009 v1.01 entra em produção em 1º de dezembro de 2026, e a seção 6 trata dele. O Ato nº 7 trata só da obrigatoriedade.
O calendário completo do ato está em Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4 e o calendário do IBS e CBS por documento fiscal. As oito alíneas da NFS-e estão em NFS-e com IBS e CBS: o destaque obrigatório. A locação de imóvel, alínea “g”, tem post próprio em NF-e ABI e NFS-e de locação. O Ato Conjunto nº 7 está no hub de conteúdos da Migrate, com download direto do PDF.
2. O que a lei chama de plataforma digital
A alínea “a” não define plataforma. Ela remete ao parágrafo 1º do artigo 22 da Lei Complementar 214, e a definição de lá tem duas condições, que precisam valer ao mesmo tempo.
A primeira: a plataforma intermedeia operações entre fornecedores e adquirentes de forma não presencial ou por meio eletrônico. A segunda: ela controla ao menos um destes elementos da operação: cobrança, pagamento, termos e condições, ou entrega.
Basta um elemento. Um marketplace que recebe o pagamento do comprador e repassa ao vendedor controla a cobrança e o pagamento. Um aplicativo que fixa o preço e as regras do serviço controla os termos. Nos dois casos, a lei o chama de plataforma.
O parágrafo 2º diz quem fica de fora. Não é plataforma digital quem executa somente uma de quatro atividades. São elas: acesso à internet; serviço de pagamento como instituição autorizada pelo Banco Central; publicidade; ou busca e comparação de fornecedores sem cobrar com base nas vendas.
O parágrafo 11 fecha a conta. A plataforma não responde pelo tributo nas operações em que não controla nenhum elemento essencial. O controle é o critério, e não o nome que a empresa se dá.
3. O que a plataforma emite a partir de março
A alínea “a” tem dois blocos, e eles costumam ser lidos como um só.
O primeiro é o serviço próprio da plataforma: comissão de intermediação, taxa de uso, assinatura. Esse serviço está na lista da Lei Complementar 116, no subitem 10.05, entre outros. Mesmo assim, ele não entrou em outubro. A alínea “d” exclui o que está nas alíneas “a”, “b” e “c”. A data da plataforma é 1º de março de 2027.
O segundo é o serviço intermediado, nas hipóteses dos parágrafos 12 a 14 do artigo 22. Aqui a plataforma emite a nota de uma operação que não é dela. São três situações, e duas vieram com a Lei Complementar 227, de 2026.
| Dispositivo | Situação | O que a plataforma faz |
|---|---|---|
| § 12 | Opção da plataforma, com anuência do fornecedor residente no País, pelos critérios do regulamento | Emite o documento em nome do fornecedor, inclusive consolidado, e paga IBS e CBS pelo valor da operação. O fornecedor responde por diferenças |
| § 13 | Opção da plataforma, com anuência do fornecedor, por ser substituta tributária | Emite os documentos do fornecedor substituído, inclusive consolidados, apura e paga IBS e CBS. O fornecedor responde por diferenças |
| § 14 | O fornecedor é contribuinte e não emitiu documento no valor da operação | Pode emitir em até 30 dias da data em que o fornecedor deveria ter emitido, e pagar. Acréscimos e multa por falta de emissão ficam só com o fornecedor |
O parágrafo 14 existe por causa do caput. O artigo 22 torna a plataforma responsável solidária quando o fornecedor residente no País é contribuinte e não emite o documento no valor da operação. Emitir em 30 dias é a saída que a lei dá.
O parágrafo 15 resolve a falta de informação. Nessas hipóteses, a plataforma pode calcular pelas alíquotas de referência quando não souber as regras do fornecedor. A diferença é paga pelo fornecedor ou devolvida a ele.
Fora dessas hipóteses, quem emite é o fornecedor, na data da operação dele. A plataforma não antecipa nem adia a data de quem vende por ela.
No leiaute, o Anexo VI da NT 009 v1.01 já identifica o emitente da DPS como prestador, tomador ou intermediário, no campo tpEmit. Há grupo do intermediário e o campo vReceb, com o valor que ele recebeu. O campo de motivo da emissão pelo intermediário tem quatro opções, e nenhuma nomeia a opção do artigo 22. A NT 009 v1.01 não cria grupo para plataforma digital. Os critérios da opção ficam para o regulamento.
4. Condomínio: quem emite e quando a lei o alcança
A alínea “f” fala da cobrança de taxas e demais valores condominiais pelo condomínio edilício, e das outras receitas do condomínio. O emitente é o próprio condomínio, no CNPJ dele. A administradora não entra nessa alínea.
A administradora presta um serviço ao condomínio, e ele está na lista da Lei Complementar 116, no subitem 17.12. Entrou em 1º de outubro, pela alínea “d”. São dois documentos, dois emitentes e duas datas, e confundi-los é o erro mais provável de janeiro.
Antes de emitir, vem a pergunta que o ato não responde: o condomínio é contribuinte do IBS e da CBS? O artigo 26 da Lei Complementar 214 diz que o condomínio edilício não é contribuinte. Depois abre duas portas.
| Situação do condomínio | O que o art. 26 diz | NFS-e em 1º de janeiro |
|---|---|---|
| Optou pelo regime regular (§ 1º, I, e § 2º, I) | IBS e CBS incidem sobre todas as taxas e demais valores cobrados dos condôminos e de terceiros | Sim. Taxas no código 99.05.01, outras receitas no código da operação |
| Não optou, e as taxas dos condôminos são menos de 80% da receita total (§ 2º, II) | Fica sujeito ao IBS e à CBS nas operações com bens e serviços que realizar, com crédito na proporção dessa receita | Sim, nas operações alcançadas, como locação ou cessão de espaço, no código da operação |
| Não optou, e as taxas dos condôminos são 80% ou mais da receita total | Permanece fora da condição de contribuinte (caput, I) | O art. 112 dos regulamentos do IBS e da CBS manda o sujeito passivo emitir. Confirme com o tributarista |
A regra dos 80% pega o condomínio comercial e o shopping. Quem aluga espaço para antena, loja ou evento pode ter receita de terceiros acima de 20% do total sem perceber. Vale fazer a conta antes de janeiro.
A terceira linha pede cuidado. O artigo 112 do Decreto nº 12.955, de 2026, obriga o sujeito passivo da CBS a emitir documento fiscal nas datas do ato conjunto. O condomínio que não optou e vive de taxa dos condôminos não é sujeito passivo pela lei. Este artigo não encontrou regra que o obrigue a emitir, e manda a pergunta ao tributarista.
5. Como a nota do condomínio fica na NT 009 v1.01
O ato fixa a data. Quem descreve a nota é a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009, versão 1.01, publicada em 1º de outubro de 2026 e aprovada pelo Ato Técnico Conjunto nº 7, de 28 de setembro. Esse ato não se confunde com o Ato Conjunto nº 7, que mudou as datas. O item 2.15 da nota nasce do inciso I do parágrafo 2º do artigo 26, o da opção pelo regime regular.
A nota técnica criou o código 99.05.01, Operações Condominiais. A descrição cobre as taxas e demais valores cobrados pelo condomínio edilício, desde que não caibam em outro código. O aluguel do salão de festas, por exemplo, é locação e vai no subitem 99.03.
O código entra no grupo 99, dos fatos geradores de IBS e CBS sem ISSQN. Junto com ele veio o grupo “condominios”, dentro das informações de IBS e CBS da DPS, admitido só no subitem 99.05. Ele traz a data de vencimento original, de 1 a 20 cobranças por nota, com tipo e valor, até 20 detalhes por cobrança e até 10 descontos. O grupo campo a campo está em NT 009 v1.01 da NFS-e: o que muda no leiaute em 1º de dezembro.
Três regras que mudam o sistema
A primeira: o valor do serviço da nota, o vServ, passa a ser a soma das cobranças. Os descontos da nota são a soma dos descontos de cada tipo. O boleto do condômino vira a estrutura da própria nota.
A segunda: o grupo “imovel” passa a ser obrigatório na nota de condomínio. É ele que informa o município do imóvel e, quando houver, as unidades.
A terceira vem da NT 007, e a NT 009 v1.01 a repete para o condomínio. Os documentos dos novos fatos geradores são autorizados só pelos emissores públicos nacionais, por API, Emissor Web ou aplicativo. Se um município autorizar essa nota no sistema próprio, ela é rejeitada ao ser compartilhada com o repositório nacional. Em troca, todo CNPJ e todo CPF podem usar o emissor nacional para esses documentos, mesmo onde o município não o adotou.
A versão 1.01 também move CST e cClassTrib para antes do grupo de IBS e CBS. E cria o campo verCalcIBSCBS, com a versão da calculadora que gerou a nota.
6. O que já está em teste, e o que entra em produção
O portal da NFS-e liberou em 20 de outubro de 2026 o release 1 das evoluções da NT 009 na produção restrita. Ele traz CST e cClassTrib reposicionados, os fatos geradores 99.02 a 99.04 na API de emissão e o grupo vAjusteBC. O código 99.05.01 não está nessa lista.
A mesma notícia marca a produção para 1º de dezembro de 2026. Até 30 de novembro de 2026 vale o leiaute da NT 004 versão 2.0. E diz que as versões 1.01 e superiores também passam pela produção restrita antes de 1º de dezembro.
Para o condomínio, o código chega ao teste depois do release 1. Quem vai emitir precisa acompanhar o portal para saber o dia em que o 99.05.01 aparece, e testar ali antes de 1º de janeiro.
Para a plataforma, o emitente intermediário e o campo vReceb já existem. O que muda em 1º de março de 2027 é o destaque de IBS e CBS na nota própria e nas notas em nome do fornecedor. Quem já emite pela API nacional testa esse grupo. Os códigos de rejeição que o sistema devolve estão em As rejeições da NFS-e com IBS e CBS.
7. O que fazer antes das duas datas
Para a plataforma, cinco movimentos. Os dois primeiros são jurídicos, os outros três são de sistema.
Plataforma digital
1. Confirmar o enquadramento. Liste o que a plataforma controla: cobrança, pagamento, termos ou entrega. Um basta. Se não controla nenhum, ela não é plataforma pelo parágrafo 1º, e o serviço dela segue a alínea da lista geral.
2. Decidir se vai emitir pelo fornecedor. A opção dos parágrafos 12 e 13 exige anuência do fornecedor e critérios do regulamento. Quem não optar ainda precisa do fluxo do parágrafo 14, para emitir em 30 dias quando o fornecedor contribuinte não emitir.
3. Separar as duas notas. A nota própria e a nota em nome do fornecedor têm emitente, valores e destaque diferentes. O cadastro do fornecedor precisa dizer se ele é contribuinte e em que regime.
4. Testar na API nacional. Emita uma nota de cada tipo na produção restrita e abra o XML. O grupo de IBS e CBS precisa vir preenchido, e não apenas presente.
5. Separar quem é do Simples. A data da plataforma é 1º de março de 2027 também para a optante. Fornecedor optante tem destaque próprio na nota, pelas regras do Simples que a NT 009 v1.01 trouxe.
Condomínio e administradora
1. Classificar o condomínio pelo artigo 26. Optou pelo regime regular? As taxas dos condôminos são menos de 80% da receita total? Uma resposta positiva coloca o condomínio na nota de janeiro. Duas negativas levam a conversa ao tributarista.
2. Separar as duas receitas. A taxa condominial é do condomínio. O honorário de administração é da administradora, e já está em nota desde outubro. Cada um emite a sua.
3. Mapear o boleto para o grupo de cobranças. Cada linha do boleto precisa de um tipo de cobrança e, se houver detalhamento, de um tipo de detalhe. O que não tiver código vai em Outra, com descrição.
4. Completar o cadastro do imóvel. O grupo “imovel” é obrigatório e exige o município do imóvel. Ele admite ainda a identificação das unidades, com CIB, inscrição imobiliária e endereço. Esse dado costuma estar na administradora, e não no condomínio.
5. Dimensionar o volume. A conta parte de uma premissa: um condomínio com U unidades que cobra todo mês emite U notas por mês, ou 12U por ano. Com 200 unidades, são 200 notas mensais e 2.400 por ano, cada uma com vencimento, cobranças e imóvel. Quem opera é o sistema da administradora. Quem assina é o CNPJ do condomínio.
6. Garantir o acesso ao emissor nacional. A nota do condomínio só é autorizada pela API, pelo Emissor Web ou pelo aplicativo nacionais. Desde 1º de novembro de 2026, os emissores nacionais aceitam acesso por representação, com procuração eletrônica da Receita Federal, também nas APIs de emissão. Confira como a administradora vai operar em nome de cada condomínio.
Em condomínio, o dado que alimenta a nota mora no boleto e no cadastro da administradora. Conferir se o emissor tem o campo é o teste fácil. Conferir se o cadastro tem o dado é o teste que encontra problema.
8. Perguntas frequentes
A NFS-e de plataformas e de condomínio ainda começa em 1º de dezembro?
Não. O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 7, de 11 de novembro de 2026, levou a alínea “a”, das plataformas, para 1º de março de 2027. A alínea “f”, do condomínio, foi para 1º de janeiro de 2027. O dia 1º de dezembro de 2026 segue como a data de produção do leiaute da NT 009 v1.01, pela notícia do portal da NFS-e de 20 de outubro.
Minha plataforma só anuncia e não recebe pagamento. Entro em março?
Depende do que ela controla. Pelo parágrafo 2º do artigo 22, quem executa somente publicidade não é plataforma digital. Se também não define termos, não cobra e não entrega, o parágrafo 11 a tira da responsabilidade. O serviço dela é o da lista geral, e a data já foi 1º de outubro.
O fornecedor que vende pela plataforma passa a emitir só em março?
Não. A alínea “a” é da plataforma. O fornecedor segue a alínea da operação dele: serviço da lista da Lei Complementar 116 em outubro, locação em janeiro. Para o optante pelo Simples Nacional, as alíneas “d” a “h” começam em janeiro. A plataforma só emite por ele nas hipóteses dos parágrafos 12 a 14.
O condomínio que não optou pelo regime regular precisa emitir NFS-e em 1º de janeiro de 2027?
Se as taxas dos condôminos forem menos de 80% da receita total, sim, nas operações alcançadas pelo inciso II do parágrafo 2º do artigo 26. Se forem 80% ou mais, o condomínio continua fora da condição de contribuinte, e o artigo 112 dos regulamentos do IBS e da CBS obriga o sujeito passivo. Esse caso pede confirmação do tributarista.
A administradora pode emitir a nota do condomínio no CNPJ dela?
A receita da taxa é do condomínio, e o emitente da alínea “f” é o condomínio edilício. A administradora emite a nota do próprio serviço, no subitem 17.12. Operar o emissor em nome do condomínio é outra coisa, e passa pelas funcionalidades de procuração do emissor nacional.
Posso emitir a nota de condomínio pelo sistema da minha prefeitura?
Não. A NT 007 diz que os documentos dos novos fatos geradores são autorizados exclusivamente pelos emissores públicos nacionais. Se o município autorizar no sistema próprio, a nota é rejeitada ao ser compartilhada com o repositório nacional. A NT 009 v1.01 aplica a mesma regra ao código 99.05.01.
Meu condomínio é pequeno. Tem data própria, como o Simples Nacional?
O parágrafo 1º do artigo 1º fala em contribuinte optante pelo Simples Nacional. O condomínio edilício não é empresa optante por esse regime. Se ele está em uma das duas situações do artigo 26, a data é 1º de janeiro de 2027. O tamanho não muda a data, e o optante pelo Simples Nacional tem a mesma data nesta alínea.
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Referências
BRASIL. Receita Federal e Comitê Gestor do IBS. Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, art. 1º, caput, inciso III, alíneas “a” a “h”, e § 1º. Diário Oficial da União de 31 de julho de 2026. Portal do CGIBS. https://www.cgibs.gov.br/upload/arquivos/202607/31091735-20260730-16h30-ato-conjunto-rfb-cgibs-na-c2-ba-4-260731-090909.pdf
BRASIL. Receita Federal e Comitê Gestor do IBS. Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 7, de 11 de novembro de 2026, art. 1º, alterações do inciso III, alíneas “a” a “c” e “e” a “h”, e do parágrafo 1º. Diário Oficial da União de 13 de novembro de 2026. Portal do CGIBS. https://www.cgibs.gov.br/upload/arquivos/202611/13061456-ato-conjunto-7-rfb-cgibs-alteracao-ato-4.pdf
BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, arts. 21, 22 e 26, com a redação dada pela Lei Complementar nº 227, de 2026. Planalto. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm
BRASIL. Decreto nº 12.955, de 29 de abril de 2026, Regulamento da CBS, art. 112. Planalto. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2026/decreto/D12955.htm
BRASIL. Lei Complementar nº 116, de 31 de julho de 2003, lista de serviços anexa, subitens 10.05 e 17.12. Planalto. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp116.htm
BRASIL. Secretaria-Executiva do Comitê Gestor da NFS-e. Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009, versão 1.01, de 11 de setembro de 2026, publicada em 1º de outubro de 2026, itens 1, 2.9, 2.15 e 2.16, e Anexo VI, versão 1.04.01. Portal da NFS-e. https://www.gov.br/nfse/pt-br/biblioteca/documentacao-tecnica/rtc/nota-tecnica-009-se-cgnfs-e-v-1-01.pdf
BRASIL. Secretaria-Executiva do Comitê Gestor da NFS-e. Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 007, versão 1.0, tópico 3.a. Portal da NFS-e. https://www.gov.br/nfse/pt-br/biblioteca/documentacao-tecnica/rtc/nt-007-se-cgnfse-v1-0.pdf
BRASIL. Receita Federal e Comitê Gestor do IBS. Ato Técnico Conjunto RFB/SUFIS/CGIBS/Diretoria-Executiva nº 7, de 28 de setembro de 2026. Portal do CGIBS. https://www.cgibs.gov.br/upload/arquivos/202610/01120218-nfse-e-nfsevia-atc-rfb-sufis-cgibs-diretoria-executiva-n-7-de-28-de-setembro-de-2026.pdf
BRASIL. Comitê Gestor da NFS-e. CGNFS-e informa: disponibilizadas no ambiente de testes o release 1 das evoluções da Nota Técnica 009, 20 de outubro de 2026. Portal da NFS-e. https://www.gov.br/nfse/pt-br/noticias/cgnfs-e-informa-disponibilizadas-no-ambiente-de-testes-o-release-1-das-evolucoes-da-nota-tecnica-009
BRASIL. Comitê Gestor da NFS-e. Nova funcionalidade possibilita representação e alternância de perfis na NFS-e, 31 de outubro de 2026. Portal da NFS-e. https://www.gov.br/nfse/pt-br/noticias/nova-funcionalidade-possibilita-representacao-e-alternancia-de-perfis-na-nfs-e
Matheus Melo
Los especialistas de Migrate siguen de cerca los cambios en la legislación tributaria y los documentos fiscales electrónicos.
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